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Infiltrazioni d’acqua

L’amministratore del condominio è passivamente legittimato rispetto all’azione per responsabilità extra contrattuale, promossa dal conduttore di locali inseriti nell’edificio condominiale, per danni sofferti a causa di infiltrazioni di acqua piovana da parti comuni dell’edificio stesso (esempio il tetto, i lastrici solari, le fognature) salva, nel merito, l’efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l’effettiva disponibilità e, quindi, l’obbligo di manutenzione di quelle parti comuni competevano ad un singolo condomino o ad altro soggetto, in forza di diverso rapporto.

* Cass. civ., sez. III, 7 maggio 1981, n. 2998, Monti c. Cond. V. Milano.

Il singolo condomino può agire a norma dell’art. 2051 cod. civ. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio – dalle quali provengono infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva – ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.

* Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 1987, n. 1500, Condom. Mottol. c. Latorrata.

In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 c.c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c.c., con riferimento all’art. 1227 c.c., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.

* Cass. civ., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7727, Marotti Bartoli c. Cao di San Marco Efisio.

Nel caso in cui un cortile a livello del piano stradale, che sia in uso esclusivo al condominio, funga da copertura ad un locale cantinato di proprietà di un terzo, ove dalla cattiva manutenzione del cortile siano derivate infiltrazioni d’acqua nel sottostante locale, l’obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte, non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali di cui agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c., bensì nel disposto dell’art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonchè‚ dell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.

* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1995, n. 2861, Condominio di via Masaniello 3 in Catania c. Castagnola e Bianco, in Arch. loc. e cond. 1996, 540.

Nel caso in cui il cortile di un condominio funge da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d’acqua nel sottostante locale, l’obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte non già nelle norme di cui agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c., bensì nel disposto dell’art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonchè‚ dell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigiliare onde evitare che produca danni a terzi.

* Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1999, n. 1477, Cond. via Carlo Poma c. Cond. Garage di via Andreoli.

La tutela risarcitoria ex art. 2043 c.c. deve ammettersi anche con riguardo al pregiudizio patrimoniale sofferto dal titolare di diritti di credito, non trovando ostacolo nel carattere relativo di questi ultimi in considerazione della nozione ampia ormai generalmente accolta di danno ingiusto come comprensivo di qualsiasi lesione dell’interesse che sta alla base di un diritto, in tutta la sua estensione. Trova, in tal modo, protezione non solo l’interesse rivolto a soddisfare il diritto (che, nel caso di diritti di credito, è attivabile direttamente nei confronti del debitore della prestazione oggetto del diritto), ma altresì l’interesse alla realizzazione di tutte le condizioni necessarie perch‚ il soddisfacimento del diritto sia possibile, interesse tutelabile nei confronti di chiunque illecitamente impedisca tale realizzazione. In siffatta prospettiva trova fondamento la tutela aquiliana del diritto di credito. L’area di applicazione della responsabilità extracontrattuale per la lesione del diritto di credito, va peraltro, circoscritta ai danni che hanno direttamente inciso sull’interesse oggetto del diritto. (In applicazione di tali principi, la S.C., nella specie, ha riconosciuto in capo alla ricorrente, titolare di un’azienda commerciale, e conduttrice dell’immobile in cui si svolgeva la relativa attività, che aveva richiesto la condanna dei proprietari delle terrazze sovrastanti il negozio al risarcimento dei danni subiti a seguito di infiltrazioni di acqua, l’interesse al ripristino del godimento dell’immobile, con il limite della risarcibilità del solo danno per il mancato uso per il quale la locazione era stata stipulata, con esclusione dei danni derivanti da un eventuale deprezzamento dell’immobile, che riguardavano direttamente il proprietario).
* Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1998, n. 7337, Pardo c. Franceschelli, in Arch. loc. e cond. 1998, 672.

Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989, Aceti e altri c. Condominio di Via Mecenate 103, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 536.

Il condominio, che ha in custodia i beni comuni, è tenuto a mantenerli e conservarli in modo tale da evitare eventi dannosi, per cui è responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua attribuibili a mancata manutenzione o ristrutturazione delle condutture sicuramente comuni del condominio.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 gennaio 1989, n. 241, in Arch. loc. e cond. 1991, 342.

In ipotesi di danni cagionati da una parte comune alla proprietà esclusiva di un condomino (nella specie: infiltrazioni di acqua provenienti da un muro perimetrale dell’edificio), l’azione risarcitoria di quest’ultimo nei confronti del condominio non postula per la sua ammissibilità, ancorché‚ il processo dannoso sia ancora in atto, il previo esperimento della procedura prevista dall’art. 1105, quarto comma, c.c. per l’eliminazione della causa dei danni, rilevando la relativa omissione, quale inerzia imputabile anche a detto condominio, solo in sede di liquidazione de danni stessi agli effetti e nei limiti di cui all’art. 2056, in relazione all’art. 1227 c.c.
* Trib. civ. Napoli, 14 gennaio 1987, in Rass. equo can. 1988, 91.

Sussiste la responsabilità decennale dell’appaltatore nel caso in cui in un edificio condominiale si manifestino infiltrazioni d’acqua nei muri e il dissesto dell’impianto di depurazione, posto che tra i gravi difetti – che consentono di far valere tale responsabilità – sono comprese non solo le deficienze costruttive vere e proprie (quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei o non a regola d’arte) e le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali, ma anche quei vizi che, pur non incidendo sulla statica o sulla struttura dell’immobile, pregiudicano in modo grave la funzione cui è destinato e ne limitano in modo notevole le possibilità di godimento.

* Trib. civ. Piacenza, 10 luglio 1996, n. 412, in Arch. loc. e cond. 1996, n. 5.

Poiché‚ il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

* Cass. civ., Sezioni Unite, 29 aprile 1997, n. 3672, Norsa c. Condominio di Via Borgognone n. 31 in Milano, in Arch. loc. e cond. 1997, 395.

Il danno temuto dal condomino dalla infiltrazione di acqua nell’appartamento di proprietà esclusiva, proveniente dal sovrastante terrazzo comune, consente il ricorso al pretore, competente per materia, ai sensi dell’art. 688, primo comma, c.p.c., nei confronti della gestione condominiale, quale custode dei beni comuni.

* Trib. civ. Nocera Inf., 6 febbraio 1995, in Rass. loc. cond. 1995, 289.

Nel caso di danni da infiltrazioni di acque provenienti dal piano superiore il proprietario di questo è responsabile nei confronti del danneggiato, anche se trattasi di casa locata, salvo rivalsa nei confronti del conduttore.

* Pret. civ. Catania, sez. I, 12 dicembre 1994, Lauria c. Valenza e Soc. Centruffici, in Arch. loc. e cond. 1995, 169.

Ai fini della determinazione del valore della causa le richieste di condanna ad un facere ed al risarcimento del danno si cumulano e se non sono precisate nel loro ammontare si intendono entrambe proposte per il limite massimo del giudice adito. Le eventuali modifiche o precisazioni nel corso del giudizio non rilevano ai fini della determinazione del valore, desumibile soltanto dalla domanda iniziale. (Fattispecie in tema di richiesta, da parte di un condomino, del risarcimento dei danni cagionati al proprio immobile da infiltrazioni d’acqua, e di eliminazione delle cause delle infiltrazioni medesime).

* Pret. civ. Catania, 27 gennaio 1998, Landro c. Condominio di via Aprile n. 102 in Catania, in Arch. loc. e cond. 1998, 247.

La ditta appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto condominiale è responsabile, in qualità di custode, del danno provocato ad un condomino da infiltrazioni d’acqua cagionate dalla mancata predisposizione – da parte della ditta in questione – degli accorgimenti necessari per evitare danni da allagamento.

* Trib. civ. Piacenza, 10 giugno 1997, n. 147, Girometta c. Condominio Daniela di Via Talamoni in Piacenza, in Arch. loc. e cond. 1998, 96.

Il giudice ordinario è competente a condannare la P.A. al risarcimento dei danni cagionati ad un condominio da infiltrazioni d’acqua provenienti da una strada pubblica (nella specie, priva di marciapiede e in cattivo stato di manutenzione), ma non può condannare la stessa all’eliminazione delle cause del fenomeno dannoso, ossia ad un facere che finisca per tradursi in un atto di ingerenza dell’esercizio discrezionale dell’attività pubblica.

* Corte app. civ. Roma, 15 gennaio 1997, n. 85, Comune di Roma c. Condominio di Via Boccea n. 192 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1998, 82.

La rinuncia al risarcimento dei danni causati ad un locale da infiltrazioni di umidità provocate dalla rottura del pluviale di smaltimento delle acque meteoriche, per essere valida deve essere espressa all’amministratore del condominio e non a singoli condomini.

* Pret. civ. Lecce, 23 novembre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 409.

Dei danni da infiltrazione di umidità subiti dal soffitto di un balcone (anche se trasformato in veranda) risponde il proprietario del balcone sovrastante dalla cui pavimentazione imperfetta penetra l’acqua che determina l’umidità stessa.

* Pret. civ. Taranto, 29 aprile 1994, n. 264, Masiello c. Millarte, in Arch. loc. e cond. 1995, 183.

Posto che l’art. 844 c.c. contiene un elenco esemplificativo e non tassativo delle immissioni suscettibili di divieto, l’azienda cessionaria degli impianti di funzionamento di un acquedotto può, con azione di manutenzione ex art. 1170 c.c., chiedere la interruzione di infiltrazioni in una sorgente di acqua in suo possesso, provocate dalla tracimazione dei pozzetti fognari di un condominio situato nelle vicinanze.

* Pret. civ. Torre Annunziata, ord. 25 novembre 1994, in Foro it. 1995, 3035.

In caso di danni causati da infiltrazioni d’acqua e di umidità verificatesi in una unità immobiliare a causa di un’apertura praticata nel tetto condominiale da un condomino proprietario di un appartamento immediatamente sottostante al tetto, sussiste la responsabilità del condominio in solido (ex art. 2055 c.c.) con il condomino che ha praticato l’apertura, a nulla rilevando che in relazione all’art. 1102 c.c. sarebbe facoltà del condomino praticare aperture nel tetto condominiale qualora egli sia proprietario dell’unità immobiliare sottostante: tale facoltà, infatti, non fa comunque venir meno il rapporto di custodia intercorrente tra condominio e parti comuni dell’edificio, rapporto che persiste indipendentemente dal soggetto che abbia eseguito i lavori sulle parti comuni stesse.

* Pret. civ. Roma, 31 gennaio 1996, n. 687, Andrelli c. Condominio di Via della Caffarelletta, in Arch. loc. e cond. 1997, 868.

Una risposta a Infiltrazioni d’acqua

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  • Amministratore scrive:

    Le parti di un edificio oggettivamente utili alle singole unità immobiliari quali, ad esempio, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, la facciata e i tetti, sono da considerarsi parti comuni. Pertanto i costi da sostenere per il ripristino di danni conseguenti ad una anomalia verificatasi nel basamento dello stabile, come nel caso da lei esposto, devono essere ripartiti tra tutti i partecipanti al Condominio in misura proporzionale, se non diversamente disposto dal Regolamento condominiale, ai rispettivi millesimi di proprietà.

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